Régulariser la taxation du Logement, l'Impôt locatif (CFPB)

La Contribution foncière des propriétés bâties : tout immeuble (toute bâtisse) y est assujetti, par décret ; par définition une taxation directe du logement. Il serait temps, prévention oblige, que cesse une certaine tendance à vouloir l'indexer sur l'inflation, et en décider à n'importe quel moment des augmentations excessives, abusives, intempestives, ou des taxations d'office disproportionnées : vu la stabilité (sinon la baisse) des prix à long terme à rechercher dans le secteur du logement qui, déjà en crise, problématique, manque d'une politique nationale, municipale ou communale. Vu aussi les irrégularités ci-après. Le décret en cause : Décret du 5 avril 1979 (Moniteur #32A du 19 avril 1979) Modifié par : le Décret du 23 décembre 1981(Moniteur #2 du 7 janvier 1982) Sur : la Contribution foncière des propriétés bâties (CFPB) communément appelée impôt locatif. Au 5e Considérant et à l'Article 38, Moniteur #32A, le décret stipule : Considérant qu'il convient en conséquence d'abroger les Décrets des 14 Septembre 1964 et 4 Novembre 1974 et de les remplacer par de nouvelles dispositions plus conformes aux exigences du développement économique... Le présent Décret abroge... Par l'abrogation définitive notamment de l'Article 7 de ce Décret de Novembre 74, la taxe additionnelle de 10% était ainsi abolie, mais sa perception jusqu'à ce jour continue, en fait illégale : 10% sur le montant principal de la CFPB. Il faut y remédier sans délai. Mais à quand et combien la réparation de cette injustice, aujourd'hui dette de l'Etat envers les contribuables de la CFPB ? A l'article 2, le barême d'impôt locatif à dix (10) taux, allant de 6% à 15% de la valeur ou de l'estimation locative annuelle, définit dix (10) tranches imposables avec des chiffres largement dépassés de loyers mensuels de 200G à 1800G. Donc suranné, il provoque l'imposition maximale de 15% à tous les niveaux actuels du loyer. Il mériterait d'être, en toute objectivité, équité et justice, simplifié, uniformisé ou rendu proportionnel aux taux moyens compris entre les 6 et 15%, c'est-à-dire à 10% (au maximum). L'adoption immédiate de cette mesure ne devrait-elle pas recevoir un accueil favorable ? (Le cas du barême des taux de cotisation de l'ONA par rapport aux niveaux actuels des salaires est similaire.) Dans le cas d'un immeuble non loué, occupé par son propriétaire et n'ayant subi ni modification ni addition ni agrandissement ni reconstruction, l'article 16 sur la révision des anciennes estimations comporte le risque inacceptable d'une réévaluation à la hausse tous les 3 ans (encourageant une augmentation tous les 3 ans aussi du coût des loyers), périodicité à changer pour être remise à 5, à 10 ans ou même plus, vu les 4 ans de mandat d'un Conseil Municipal, vu la quête d'une stabilité (sinon d'une baisse) des prix à long terme dans le secteur du logement (surtout familial). « Un bon esprit ressort pourtant de l'article 19 de ce décret CFPB de 1979, qui fixe l'estimation locative annuelle de l'immeuble occupé par son propriétaire à 3% de la valeur vénale (1/4% par mois), par opposition à l'article 6 de la loi du 19 juillet 1961 fixant, lui, le maximum légal de la valeur locative annuelle de l'immeuble en location, à 12% de la valeur vénale (1% par mois). La CFPB est ainsi réduite et 4 fois moins élevées en cas d'utilisation familiale plutôt que locative du bien immobilier par son propriétaire. Un aspect positif social jusqu'ici caché ou ignoré, et jamais divulgué par l'Etat, ni par l'Agent fiscal. » Par avis publié dans la presse écrite, la Direction générale des impôts (DGI), nous citons, suite à l'augmentation démesurée du coût des loyers observée à travers le pays, se faisait le devoir de rappeler aux propriétaires et locataires une disposition formelle de l'article 4 de la loi du 19 juillet 1961 relative au coût des loyers : toute augmentation de loyer est interdite même en cas de changement de locataire. Corollaire obligé : Sont illégales toutes révisions à la hausse d'une estimation ou valeur locative et, donc, toute augmentation de CFPB (bien sûr tant que l'immeuble ne subit aucune modification, aucune addition, aucun agrandissement, aucune reconstruction). En cas de réévaluation d'immeubles non loués, occupés par leur propriétaire cette dernière illégalité est aggravée. Nombreux les abus déjà commis en ce sens, mais que le Pouvoir exécutif central devrait corriger, ou faire corriger ; étant de son devoir de protéger les citoyens en général, les propriétaires ou investisseurs fonciers en particulier, contre tout excès du pouvoir municipal ou communal, et de les rassurer ou mettre en confiance par des communiqués publiés au moins chaque année rappelant certaines dispositions légales ou consignes visant, par exemple : la violation du droit de propriété, la spoliation, certaines augmentations illégales d'impôt locatif etc.. Autres remarques : Etabli par décret (1979), l'impôt réel communal basé sur le loyer, ou impôt locatif communal CFPB, ne peut être établi que par une Loi, dit l'article 218 de notre Constitution (1987). Décret datant d'une époque réputée dictatoriale, non démocratique où la fonction de Maire n'était pas encore élective. Décret comportant certaines dispositions déphasées, relevant de la spéculation, à effet négatif sur le développement de l'habitat (dans le cadre du droit au logement). La Direction fiscale communale montrant une prédisposition à faire de la surévaluation. L'Etat bénéficiant financièrement parfois de ses propres erreurs, comme par exemple : l'inflation ou l'hyperinflation consécutive aux dévaluations de la gourde, ou la non-actualisation d'un barème d'imposition qui en maximise le taux ; fautes imputables à la gouvernance, mettant en évidence une certaine incompatibilité d'intérêts (la Loi devrait, prévoyante, y remédier). D'où encore le danger de la périodicité de 3 ans et de l'indexation (à n'importe quel moment) de la CFPB (taxation du logement) sur l'inflation. Malheureusement et paradoxalement dans notre réalité, des illégalités ont force de loi. Les mauvaises habitudes ont la vie dure. Mais même ayant force de loi, un décret reste un décret, toujours modifiable par un autre décret qui éventuellement à son tour aura force de loi. La législation régissant Logement-Loyer-CFPB-etc. mériterait certes une actualisation plus réaliste, cohérente et harmonieuse, mais en attendant cette initiative des Pouvoirs exécutif et législatif de l'Etat, le devoir de tout citoyen, celui aussi de l'Etat, demeure d'obéir à la hiérarchie Constitution-Loi-Décret-etc. et aux lois en vigueur. Sans tarder, nos dirigeants devraient informer l'opinion publique sur l'illégalité des 10% de la taxe additionnelle, sur l'illégalité aussi des augmentations de CFPB au regard de la Loi de 1961 relative au coût des loyers. Après le grand malheur du 12 Janvier, pas un geste de la Mairie envers le contribuable. On attend, on espère encore : soit une révision à la baisse de la CFPB, soit un moratoire, soit même une exonération (comme en l'année 1842, au Cap-Haïtien). Enfin, en vue d'une taxation ou imposition rationnelle, la Contribution foncière devrait à notre avis légalement exister pour toute propriété, fonds et bâtisse(s), bâtie ou non, et correspondre à un minimum de services fournis en contrepartie au contribuable, à savoir : immatriculation-identité-sécurité foncière, coordonnées cadastrales (GPS ?), numérotage d'adresse, voirie etc. Le cadastre, dit-on, sert à établir l'assiette de l'impôt foncier, appliqué sur les revenus de la propriété immobilière. En bref, la CFPI serait définie comme la somme de deux parties : 1) une taxe réelle communale, en contrepartie desdits services, basée sur les caractéristiques physiques (longueur de façade, superficie de terrain, surface ou volume habitable etc.) et matérielles de la propriété ; et 2) un impôt réel communal basé sur les revenus locatifs de la propriété. Dans le même ordre d'idées, moderniser la gestion foncière, territoriale, aiderait à renforcer le contrôle, la garantie du droit de propriété. Il serait intéressant de faire un bilan de la CFPB, une étude aussi de la relation entre CFPB et bidonvillisation, puis inscrire le logement et sa taxation dans le menu des plateformes de candidature aux prochaines élections municipales. L'autorité de l'Etat exercée dans le cadre d'une législation juste, sous un leadership éclairé, et avec professionnalisme par un personnel qualifié, responsable, incorruptible, maniaque de l'ordre et du respect de la loi, maniaque du bien collectif et du bien tout court, au lieu d'aversion, de crainte et de stress inspirerait confiance et susciterait l'admiration et le respect.